개요
2022년 말부터 발생한 빌라왕, 건축왕 등의 전세사기로 이른바 깡통전세의 피해자가 속출하고 있다.
[빌라왕 사태 바로가기]
본 문에서는 이러한 사태를 조금이나마 예방해 보고자 깡통전세 대해 소개하고, 예방법을 소개한다.
깡통전세
깡통주택은 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 떼이게 되는 집을 가리킨다. 임대한 집의 매매가격이 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집으로 실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이다.
(일반적으로 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 초과하는 집)
보통 이러한 깡통전세를 전세로 내놓는 임대인들은 갭투자를 통해 해당 주택을 구매한다. 이때의 갭은 매매가-전세가를 말하며 발생하는 갭 또한 은행에서 대출을 받아 진행하기 때문에 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈이 없는 것이다. 이럴 경우 집이 경매에 넘어가게 된다면 세입자는 보증금을 떼이게 되고 경매에 넘어가지 않더라도 계약기간 종료 이후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 높아진다.
신축빌라나 오피스텔 등 시세를 알기 어려운 매물에 대해서는 임대인이 세입자에게 매매가격을 속여 높은 전세금을 받는 유형의 깡통전세가 가장 많은데, 경매를 통해 집값의 약 70-80% 수준으로 입찰받은 후 임차인에게 150% 정도로 집값을 속여 전세를 주는 행위이다.
예를 들어 1억짜리 빌라를 입대인이 경매를 통해 7-8,000만 원에 낙찰받아 임차인에게는 1억 5천만 원 정도의 집이므로 80% 수준인 1억 2천만 원에 전세 계약을 체결하게 된다. 추후 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 경매로 넘어갔을 경우 기존 시세와 같이 해당 집은 7-8,000만 원에 낙찰받게 되고 임차인은 전세계약 시 지불했던 보증금 1억 2천만 원이 아닌 7-8,000만 원만 배당받게 된다.
하지만 이 또한 깡통전세 사기 유형 중에서 돈을 가장 많이 돌려받을 수 있는 예시이고, 실제로는 경매에서의 배당순위가 임차인은 중간에 속하는 제5순위에 속하기 때문에 선순위의 채권액이 과다할 경우 한 푼도 돌려받지 못할 가능성도 있다.
[경매 배당 순위]
- 제1순위 : 집행 비용
- 제2순위 : 제3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비)
부동산의 보존이나 개량을 위해 지출 비용 - 제3순위 : 소액임차인의 보증금 중 일부, 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금, 재해보상금
- 제4순위 : 당해세(집행목적물에 부과된 국세, 지방세, 가산금)
- 제5순위 : 근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일자부 임차인
- 제6순위 : 임금 채권
- 제7순위 : 각종 조세채권
- 제8순위 : 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금
(국민연금보험료, 의료보험료, 고용보험료, 산재보험료) - 제9순위 : 일반채권
깡통전세 예방법
1. 인터넷을 통해 전세 매물의 시세 확인 및 여러 공인중개사 사무실 방문
[매물 시세 확인 사이트]
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 [바로가기]
- KB 부동산 [바로가기]
- 네이버 부동산 [바로가기]
- 다음 부동산 [바로가기]
- 씨:리얼 [바로가기]
- 직방 [바로가기]
- 호갱노노 [바로가기]
2. 전세보증금반환보증 가입 가능유무 확인
3. 선순위 권리 확인
전세계약을 체결하기 전과 잔금을 치르기 전 최소 2번에 걸쳐 선순위 권리를 확인한다. 이를 확인하기 위해서는 부동산 등기부등본(등기사항전부증명서)을 발급받아 확인해야 한다.
[등기부등본 확인사항]
- 주소 확인
- 등기부등본 주소와 계약서 주소 동일 유무 확인 - 건축물의 용도 확인
- 근린생활시설 같은 경우 주거용 건물이 아니기 때문에 전세자금 대출 불가 - 대지권 확인
- 임대인이 땅에 대해 가지는 권리로, 임대인이 대지권이 없다면 주택의 가치 하락 가능성 있음 - 임대인(소유주) 확인 (갑구)
- 소유권을 제한하고 있는 문제 상황 확인 (압류 / 가압류 / 가등기 등) - 소유권 외 권리관계 확인 (을구)
- 해당 주택에 전세권을 가진 사람이 있는지 확인
- 임대인의 집을 담보로 한 빚 (근저당권) - 채권최고액
- 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액(보통 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정)
- 해당 금액과 임차보증금의 합을 계산해 주택가격의 80% 이하일 경우 안전한 계약으로 판단
등기부등본 외에도 미납된 세금이 있는지 확인하기 위해서는 임대인에게 미납국세 열람제도를 활용하거나 국세와 지방세에 대한 완납증명서 발급을 요청한다.
4. 대항력과 우선변제권 확보
대항력은 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘으로, 임대인이 변경되더라도 새로운 임대인이 임차인을 내쫓을 수 없는 힘이다.
[대항력 확보 방법]
- 계약 주택에 실거주 (주택의 인도)
- 전입신고
- 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력발생
- 임대인이 전입신고 당일 집을 담보로 대출을 받기도 하므로, 등기부등본을 통해 권리변동상황 발생 유무 확인
우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권이다. 세입자가 우선변제권을 확보할 경우 임대인의 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 된다.
우선 변제권은 대항력을 갖추고 확정일자를 받음으로써 가질 수 있는데, 국토교통부에서 시행하는 '임대차 신고제'로 담당 시·군·구청에 임대차 계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여된다.
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